Dezmembramintele Dreptului de Proprietate

1. Aspecte generale

Dreptul de proprietate consituie dreptul real cel mai deplin, conferindu- i titularlui sau trei atribute, si anume posesia, folosinta si dispozitia. Aceste atribute au un carcater absolut deoarece exista in raporturile proprietarului cu toate subiecele de drept si un carcater exclusiv, numai proprietarul putandu- le exercita in plenitudinea lor, indiferent de puterile si drepturile pe care alta persoana le- ar putea avea asupra aceluiasi bun. Exista si exceptii cand unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din continutul juridic al dreptului sau, alcatuind un alt drept real principal constituit ori recunoscut in favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. In acest mod se realizeaza ceea ce numim dezmembramintele dreptului de proprietate, intrucat unele atribute ale proprietatii se exercita cu titul de drept real principal si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana decat proprietarul. Denumirea acestora ne sugereaza ideea ca prin intermediul unor asemenea drepturi reale principale se kimiteaza, atunci cand legea permite, in privinta unor atribute, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului , care se constituie sau dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate. Acestea nu desfiinteaza dreptul de proprietate, ci doar il golesc sau restarng, in sensul ca proprietarul este ingradit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietati.

Analizand aceasta definitie data dezmembramintelor dreptului de proprietate, constatam ca drepturile rale principale sunt opozabile atat tertior cat si proprietarului, proprietarul nu mai are posibilitatea ca prin vointa si puterea sa proprie sa retraga sau stinga dreptul real respectiv, dimportiva el fiind tinut sa nu faca nimic de natura a aduce atingere sau a impiedica exercitiul liber si nestingherit al acelui drept. Revocarea dreptului poate avea loc numai cu titlu de sanctiune si trebuie dispusa obligatoriu, in cadrul unui proces, de catre instantele de judecata. Explictia consta in faptul ca intre proprietar si titlul dreptului real , dezmambramant al dreptului de proprietate, se nasc raporturi de drept civil in care partile au intotdeauna o pozitie de egalitate juridica .

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de superficie, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobandite numai asuprea bunurilor care se afla in proprietate privata. Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi. Bunurile din domeniul public national si local sunt scoase din circuitul civil, fiind inalienabile si imprescriptibile.

2. Dezmembramintele dreptului de proprietate

2.1. Superficia

Potrivit alin. (1), art.693 din Noul Cod Civil, superficia reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta. Cu alte cuvinte,dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari care se afla pe terenul proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.

Constatam ca in cazul superficiei se suprapun doua drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari si dreptul de proprietate asupra terenului, al carui proprietar este o alta persoana. Prin urmare, superficia este un dezmambramant al dreptului deproprietate asupra unui teren.

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice: in primul rand, este un drept real imobiliar, avand ca obicet intotdeauna un bun imobil, adica o suprafata de teren .

Un alt caracter juridic al superficiei este acela ca reprezinta un drept perpetuu, in sensul ca atat timp cat dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane decat proprietarul terenului, el nu se poate stinge prin neexercitare iar atunci cand este constituit prin act juridic, se poate pe o durata determinata. Conform normelor inscrise in Noul Cod Civil in, dreptul de superficie se poate constitui pe o perioada de cel mult 99 de ani, iar la implinirea acestui termen, acest drept poate fi inlocuit.

Dreptul de superfice este un drept imprescriptibil extinctiv, actiunea in revendicare putand fi introdusa oricand pana la stingerea insusi acestui drept.

Dreptul de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune, titlu sau direct prin lege. Dobandirea prin uzucapiunea are loc in conditiile prevazute de reglementarile existente in aceasta materie.

Dreptul de superficie mai poate fi dobandit si prin titlu. Prin titlu se intelege un act juridic care poate fi o conventie, testamentul sau un act de succesiune. Conventia si testamentul constituie titluri pe baza carora se dobandeste dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulara. Aceste acte juridice trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de lege.