Studiu privind caracteristicile antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară

Antecontractul de vanzare-cumparare este un acord de vointe contractual prin care partile isi asuma reciproc obligatia de a incheia intre ele, in viitor, un anumit contract de vanzare-cumparare, stabilind si continutul esential al acestuia.

Este frecvent utilizat pentru a lega juridiceste partile care, din diferite motive, pentru moment nu pot sa incheie in mod valabil un contract de vanzare-cumparare, pe care insa urmaresc sa-l incheie in viitor.

In acest mod partile, prin incheierea antecontractului, se asigura ca fiecare isi va mentine vointa pana la data incheierii contractului propriu-zis in forma sa valabila.

Mai este denumit si promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, contract provizoriu sau precontract.

Existenta si valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp in urma, dar in dreptul roman a inceput sa fie practicat pe scara extinsa abia dupa al doilea razboi mondial, cand, pe masura consolidarii totalitarismului si extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalitati (forma autentica ad validitatem si autorizarea administrativa) in cazul instrainarilor de imobile prin acte juridice intre vii. Antecontractul de vanzare-cumparare imobiliara este practic, o creatie a practicii avocatesti si a judecatorilor receptivi la situatiile juridice de fapt, care, in practica ultimelor decenii dupa mai multe ezitari si cautari, au acceptat ideea ca, vanzarea-cumpararea imobilelor fara respectarea conditiilor cerute de lege, este lovita de nulitate, in schimb este valabila promisiunea sinalagmatica de a se incheia un contract in viitor, in forma si conditiile prevazute de lege. Din punct de vedere obligational, antecontractul de vanzare-cumparare nu da nastere unei obligatii de a da, de a se transmite dreptul de proprietate, ci da nastere unei obligatii de a face tot ceea este necesar pentru a se putea incheia si a incheia pur si simplu contractul promis prin antecontract.

Antecontractul contine un raport de obligatii de a face, in sensul ca ambele parti se obliga, una ca va consimti la vanzarea si cealalta ca va consimti la cumpararea imobilului, la o data ulterioara care coincide cu data incheierii contractului in forma autentica.

Legatura juridica creata prin incheierea antecontractului constituie, ea insasi, un contract, care beneficiaza de principiul fortei obligatorii a contractului consacrat in art. A 969 C. A civ.

obligand partile contractante sa-si respecte angajamentul asumat si sa incheie contractul promis.

Deci in esenta, antecontractul este o promisiune de contract, adica un contract prin care partile se angajeaza, in principal, sa incheie in viitor un alt contract, al carui continut esential este deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreste sa-l vanda, iar un cumparator doreste sa-l cumpere, dar nu pot incheia de indata contractul autentic fie deoarece vanzatorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumparatorul nu dispune ...

GH. BELEIU - "DREPTURILE CIVILE PROVIZORII" - IN "REVISTA ROMANA DE DREPT" NR. 5/1989

FL. BAIAS - "EFECTELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE - CUMPARARE A UNEI CONSTRUCTII IN CONDITIILE ABROGARII DECRETULUI NR. 144/1958, (II)" - IN "DREPTUL" NR. 7/1994

D. CHIRICA - "CONDITIILE ADMISIBILITATII ACTIUNII INTEMEIATE PE DISPOZITIILE ART. 12 DIN DECRETUL NR. 144/1958" - IN "DINAMICA RELATIILOR SOCIALE REGLEMENTATE DE LEGE, OGLINDITA IN TEORIA SI PRACTICA DREPTULUI", CENTRUL DE STIINTE SOCIALE AL ACADEMIEI DE STIINTE SOCIALE SI POLITICE, CLUJ - NAPOCA, 1988

D. CHIRICA - "ACTIUNEA INTEMEIATA PE ART. 12 DIN DECRETUL NR. 144/1958 SI HOTARAREA JUDECATOREASCA DE ADMITERE A ACESTEIA" - IN STUDIA UBB - J, NR. 2/1990

D. CHIRICA - "CONSECINTELE MODIFICARILOR LEGISLATIVE POST - REVOLUTIONARE ASUPRA CIRCULATIEI IMOBILELOR PROPRIETATE PARTICULARA" - IN "DREPTUL" NR. 6/1991

D. CHIRICA - "EFECTELE JURIDICE ALE ANTECONTRACTULUI DE VANZARE - CUMPARARE IMOBILIARA, INCHEIAT IN CALITATE DE PROMITENT - VANZATOR SAU DE PROMITENT - CUMPARATOR DE UN SINGUR SOT, FARA CONSIMTAMANTUL EXPRES AL CELUILALT SOT" - IN "DREPTUL" NR. 5 - 6/1993

M. MURESAN - "EFECTELE ANTECONTRACTULUI DE VANZARE - CUMPARARE A UNEI CONSTRUCTII - BUN COMUN - INCHEIAT DE UNUL SINGUR DINTRE SOTI" - IN STUDIA UBB - J, NR. 2/1987

M. MURESAN - "CLAUZELE ESENTIALE SI INDISPENSABILE ALE ANTECONTRACTULUI SI CLAUZELE SALE ACCESORII" - IN "DINAMICA RELATIILOR SOCIALE REGLEMENTATE DE LEGE, OGLINDITA IN TEORIA SI PRACTICA DREPTULUI", CENTRUL DE STIINTE SOCIALE AL ACADEMIEI DE STIINTE SOCIALE SI POLITICE, CLUJ - NAPOCA, 1988

M. MURESAN - "PARTICULARITATILE CONDITIILOR DE FOND ALE VALIDITATII ANTECONTRACTULUI" - IN STUDIA UBB - J, NR. 1/1988

M. MURESAN - "CLAUZELE ANTICIPATORII ALE ANTECONTRACTULUI" - IN "DINAMICA RELATIILOR SOCIALE REGLEMENTATE DE LEGE", VOL. II, CLUJ - NAPOCA, 1989 - 1990

V. PATULEA - "APLICAREA IN TIMP A LEGII CIVILE IN LEGATURA CU INSTRAINARILE DE IMOBILE" - IN "DREPTUL" NR. 11/1992

I. POPA - "EFECTELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE - CUMPARARE A UNEI CONSTRUCTII - IN CONDITIILE ABROGARII DECRETULUI NR. 144/1958, (I)" - IN "DREPTUL" NR. 7/1994

P. PERJU - "SINTEZA TEORETICA A JURISPRUDENTEI INSTANTELOR JUDECATORESTI DIN CIRCUMSCRIPTIA CURTII DE APEL SUCEAVA IN MATERIE CIVILA, " - IN "DREPTUL" NR. 5/1995, NR. 2/1996, NR. 1/1998, NR. 7/1998, NR. 10/1992

E. SAFTA - ROMANO - "SINTEZA TEORETICA DE PRACTICA JUDICIARA REFERITOARE LA ANTECONTRACTUL PREVAZUT DE ART. 12 DIN DECRETUL NR. 144/1958" - IN "DREPTUL" NR. 1/1991

E. SAFTA - ROMANO - "REGIMUL JURIDIC AL ANTECONTRACTELOR PRIVIND INSTRAINARILE IMOBILIARE SUBSECVENT ABROGARII DECRETULUI NR. 144/1958" - IN "DREPTUL" NR. 9/1993

S. SERBAN - "EFECTELE ANTECONTRACTELOR DE VANZARE - CUMPARARE A IMOBILELOR DUPA ABROGAREA LEGII NR. 58/1958, A ART. 44 - 50 DIN LEGEA NR. 59/1974 SI A DECRETULUI NR. 144/1958" - IN "DREPTUL" NR. 1/1991

V. STOICA - "CU PRIVIRE LA POSIBILITATEA REZOLUTIUNII UNEI CONVENTII IN CAZUL CULPEI AMBELOR PARTI" - IN "REVISTA ROMANA DE DREPT" NR. 9/1984

V. STOICA, FL. BAIAS - "EXECUTAREA SILITA A ANTECONTRACTELOR DE INSTRAINARE A IMOBILELOR IN CONDITIILE ABROGARII ART. 12 DIN DECRETUL NR. 144/1958" - IN "DREPTUL" NR. 3/1992

M. COSTIN, M. MURESAN, V. URSEA - "DICTIONAR DE DREPT CIVIL" - EDITURA STIINTIFICA SI ENCICLOPEDICA, BUCURESTI, 1980

D. CHIRICA - "DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE" - EDITURA LUMINA LEX, BUCURESTI, 1997

FR. DEAK, S. CARPENARU - "CONTRACTELE CIVILE SI COMERCIALE" - EDITURA LUMINA LEX, BUCURESTI, 1993

A. IONASCU - "CONTRIBUTIA PRACTICII JUDECATORESTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL" - VOL. I, EDITURA ACADEMIEI, BUCURESTI, 1973

M. MURESAN - "CONTRACTELE CIVILE" - VOL. I, EDITURA CORDIAL LEX, CLUJ - NAPOCA, 1996

M. MURESAN - "DREPT CIVILE. PARTE GENERALA" - EDITURA CORDIAL LEX, CLUJ - NAPOCA, 1998

LIVIU POP - "DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE" - EDITURA CORDIAL LEX, CLUJ - NAPOCA, 1995

LIVIU POP - "DREPTUL DE PROPRIETATE SI DEZMEMBRAMINTELE SALE" - EDITURA LUMINA LEX, BUCURESTI, 1996

LIVIU POP - "TEORIA GENERALA A OBLIGATIILOR" - EDITURA LUMINA LEX, BUCURESTI, 1998

I. ZINVELIU - "CONTRACTELE CIVILE. INSTRUMENTE DE SATISFACERE A INTERESELOR CETATENILOR" - EDITURA DACIA, CLUJ - NAPOCA, 1978