Creditul Ipotecar

1. Consideraţii generale

În România, piaţa afacerilor din domeniul imobiliar se află la începuturile sale. Până nu de mult nu existau reglementări exprese, specifice acestui domeniu, ele fiind introduse în practică recent, începând cu Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar, continuându-se cu Normele nr.3/17 aprilie 2000 ale BNR privind creditul bancar pentru investiţii imobiliare şi Regulamentul nr.2/18 aprilie 2000 al CNVM, apoi cu Legea nr.541/27 sept.2002, privind economisirea şi creditarea în sistem colectiv pentru domeniul locativ şi finalizându-se prin Ordonanţa de Urgenţă a Guverunului României nr.200/18 dec.2002 .

Datorită ultimelor modificări intervenite s-a procedat la modificarea Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.201 din 18 dec.2002, apărută în Monitorul Oficial menţionat mai sus, încercându-se o oarecare convergenţă cu legislaţia şi practicile occidentale.

La modul concret vorbinând, în România nu există încă un sistem bine conturat dedicat domeniului ipotecar, deşi recentele reglementări sunt permisive, totul aflându-se într-un stadiu de început. Sunt puţine bănci care acordă credite ipotecare propriu-zise (vezi BCR, Reiffeissen Bank, Alpha Bank, Banca Transilvania şi BRD, printre altele) motivaţia fiind, fie lipsa de resurse pe termen lung, fie orientarea strategică spre alte sectoare de activitate bancară.

Putem aprecia totuşi că în perioada imediat următoare domeniul afacerilor imobiliare poate constitui un teren fertil pentru investitori, un plasament profitabil, cererea fiind într-o continuă creştere,iar riscul controlat,atât din punctul de vedere al situaţiei politice a ţării, al reglementărilor legale, cât şi al supravegherii prudenţei bancare în domeniu. Toate acestea se vor alinia necondiţionat la cerinţele comunitare, avându-se în vedere procesul de aderare a României la Comunitatea Europeană.

2. Variante posibile de înfiinţare a unei instituţii financiare şi de credit, de profil

Potrivit reglementărilor actuale există următoarele posibilităţi de a infiinţa în România instituţii financiare profilate pe afaceri în domeniul ipotecar:

• Bancă comercială, care, deşi trebuie să aibă un caracter universal, poate să-şi stabilească prin strategiile proprii creditarea, cu preponderenţă, a domeniului ipotecar, pe riscul propriu. Aceasta presupune că, pe lângă creditul ipotecar, ea trebuie să fie în măsură să furnizeze toată gama de servicii şi produse bancare specifice unei bănci comerciale universale..

• Bancă sau casă de economii pentru economisire şi creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ.

Obiectul lor de activitate îl constituie finanţarea pe termen lung a activităţilor din domeniul locativ. Aceasta presupune acceptarea de la clienţi de depozite şi acordarea de credite acestora, cu dobândă fixă, în completarea sumelor economisite, pentru a acoperi suma totală contractată, necesară dobândirii unor valori imobiliare.Banca, respectiv casa de economii, în afara operaţiunilor de economisire şi creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ, în limita autorizaţiei acordate de BNR, poate desfăşura şi alte activităţi specifice oricărei bănci comerciale.

• Societăţile de credit ipotecar se pot infiinta si functiona ca si societati comerciale pe actiuni, potrivit legislatiei aplicabile acestora, precum si a prevederilor Ord. de urgenta nr. 200/ 18.12.2002.

Obiectul lor de activitate constă în:

- activitati de creditare de tip credit ipotecar si activitati conexe acesteia, incluzând, fara limitare: administrarea de portofolii de credite ipotecare; executarea sau valorificarea creantelor ipotecare, respectiv a bunurilor ce fac obiectul garantiilor sau privilegiilor aferente;

- tranzactii, in cont propriu, cu instrumente monetare negociabile (SWAP valutar, vînzări-cumpărări de titluri de stat, inclusiv de tip repo-revers, vînzări-cumpărări de active monetare eligibile pentru tranzactionare, vînzări-cumpărări de valută, operatii cu instrumente derivate).

Societatile de credit ipotecar pot incheia acte juridice avind ca obiect bunuri mobiliare si imobiliare dobîndite în urma executării silite sau voluntare a garanţiilor creditelor acordate şi pot valorifica astfel de bunuri în condiţiile legii. Ele pot avea calitatea de cedent şi,respectiv de cesionar, al unor creanţe ipotecare, ori privilegiate, care sunt transferate către o altă instituţie abilitată drept creditor ipotecar, respectiv achizitionate de la aceasta din urmă

Capitalul social minim este echivalentul în ROL a sumei de 3.000.000 EUR şi trebuie să fie integral vărsat in forma bănească la momentul subscrierii. Acţiunile emise de societăţile de credit ipotecar nu pot fi decât acţiuni nominative.

Înfiinţarea societăţilor de credit ipotecar se notifică Băncii naţionale a României în termen de 30 de zile de la data înmatricularii în registrul comerţului (cu scop statistic). Documentaţia în vederea notificarii este actul constitutiv semnat de acţionari si dovada înmatriculării la Oficiul Registrului Comerţului.