Latura Juridică a Cadastrului

Sistemul de publicitate imobiliarã din România

1.1 Definitie-Scop-Obiective-Scurt istoric

Existentã în România prin formele cele mai folosite, respectiv "Cartea funciarã" si "Registrul de transcriptiuni si inscriptiuni", publicitatea imobiliarã reprezintã un instrument de garantare si de apãrare a drepturilor asupra imobilelor prin înregistrarea lor în evidente puse la dispozitia tuturor.

Publicitatea imobiliarã, în sensul general al notiunii, este un sistem de înscriere în acte publice, pe baza documentatiei din cadastrul general, a drepturilor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate, în acest mod aducându-se la cunostinta publicã starea materialã a terenurilor si clãdirilor preluatã din cadastru (mãrimea, calitatea s.a.), precum si titularii drepturilor reale si actele juridice legate de aceste imobile.

Deoarece operatiunile juridice au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale imobiliare, au nevoie de certitudine juridicã, atât pentru a le face opozabile tertilor, cât si din considerente economice.1

În materia actelor juridice, deci si a actelor juridice translative de proprietate imobiliarã constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare, opereazã principiul relativitãtii efectelor actelor juridice, cu semnificatia producerii acestora între pãrti si succesorii lor-Toate celelalte persoane au calitatea de terti, cãrora actul respectiv li se impune ca o realitate juridicã-Dar, din diverse motive, anumite persoane pot avea interesul sã desfiinteze un anumit act juridic sau sã îi ignore efectele-În ideea de a preveni asemenea situatii, au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare si a constituirii de drepturi reale imobiliare.

Scopul urmãrit de publicitatea imobiliarã este asadar sã garanteze siguranta, evidenta si opozabilitatea fatã de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare, fãcând actul juridic opozabil erga omnes.

Sistemul trebuie sã ofere celor interesati posibilitatea de a cunoaste situatia juridicã a imobilelor asigurând astfel protectia împotriva cumpãrãrii unui imobil înstrãinat anterior de proprietar, afectat de un dezmembramânt al dreptului de proprietate (uzufruct, abitatie, superficie, etc.), sau grevat de ipoteci si privilegii.

În România s-a oficializat încã din 1933 sistemul de publicitate imobiliarã al "Cãrtii funciare"-Din pãcate, acesta s-a realizat doar în micã mãsurã în Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat însã integral de la administratia austro-ungarã în Banat, Transilvania si Bucovina-Legislatia actualã prevede ca, prin introducerea cadastrului, "regimul de Carte funciarã" sã se extindã la nivelul întregii tãri, înlocuind astfel sistemul "Registrului de transcriptiuni si inscriptiuni" existent în provinciile Vechiului Regat.

Obiectivele de bazã urmãrite prin publicitatea imobiliarã sunt multiple, cu efecte importante, benefice pentru activitatea economicã si socialã deoarece:

-asigurã accesul liber la informatii certe, importante, privind situatia juridicã a terenurilor si constructiilor si implicit circulatia normalã a acestora;

-oferã garantia dreptului si faptelor înscrise care sunt respectate, devenind opozabile "erga-omnes", respectiv tuturor;

-dezvoltã piata imobiliarã prin încurajarea tranzactiilor si acordãrii de credite având în vedere cã ipotecile sunt garantate;

-genereazã un climat de liniste socialã întrucât sunt anulate sursele de conflicte derivate din problemele referitoare la proprietate.

În concluzie, publicitatea imobiliarã se dovedeste si ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piatã reale, absenta ei devenind o frânã în calea reformelor si transformãrilor spre care tinde România.

1 Bîrsan, C-(2008) – Drept civil-Drepturile reale principale, editia a III-a, revãzutã si adãugitã, Ed-Hamangiu, Bucuresti;

2

În prezent, institutia publicitãtii imobiliare este organizatã de cãtre ANCPI (Agentia Nationalã de Cadastru si Publicitate Imobiliarã), în subordinea Ministerului Administratiei si Internelor, iar lucrãrile se executã de Directiile de Publicitate Imobiliarã din cadrul Oficiilor de Cadastru si Publicitate Imobiliarã pentru teritoriile administrative arondate acestora-La baza generalizãrii sistemului stau documentatiile cadastrale finale, furnizate de Directiile de Cadastru, dupã avizarea si dispunerea introducerii lor.

În tara noastrã au functionat douã sisteme principale de publicitate imobiliarã, altele având o extindere redusã:

-Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni (sistemul de publicitate personalã) a fost aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea) denumit si sistemul publicitãtii personale întrucât evidenta este tinutã pe proprietar si nu pe imobil-Înregistrãrile din registrul de transcriptiuni si inscriptiuni sunt: transcriptiile (transcriile) ce privesc reproducerea prin copiere a actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare si inscriptiile care constau în mentiuni sau extrase referitoare la actele de constituire a ipotecilor si privilegiilor-Lipsa unor date certe de evidentã si a planurilor furnizate de cadastru constituie un inconvenient major al sistemului.